Grundsteuer-Gutachten

Grundsteuer-Gutachten: Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts gegenüber dem Finanzamt

Sie haben Ihren Grundsteuerwertbescheid erhalten und vermuten, dass Ihre Immobilie in Münster vom Finanzamt deutlich zu hoch bewertet wurde? Seit Inkrafttreten der neuen Grundsteuer zum 1. Januar 2022 stehen viele Eigentümer in Münster vor genau dieser Herausforderung. Die pauschalen Bewertungsverfahren des Bundesmodells führen in zahlreichen Fällen zu Grundsteuerwerten, die den tatsächlichen Marktwert erheblich übersteigen – mit der Folge einer dauerhaft zu hohen Steuerlast. Genau hier setze ich als erfahrener Immobiliengutachter  in Münster  mit meinem Grundsteuer-Gutachten an: Es ermöglicht Ihnen, gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen und so Ihre Grundsteuer langfristig zu senken. Mit meiner qualifizierten Immobilienbewertung für Münster erhalten Sie eine verlässliche Grundlage, um Ihre Steuerlast auf ein faires Maß zu reduzieren!

Was ist ein Grundsteuer-Gutachten?

Ein Grundsteuer-Gutachten ist ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, das speziell für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt erstellt wird. Grundlage hierfür sind die BFH-Beschlüsse vom Mai 2024, die klargestellt haben, dass Eigentümer bei einer erheblichen Überbewertung die Möglichkeit haben müssen, einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Als Sachverständiger für Immobilienbewertung ermittle ich den tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie in Münster zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 – dem maßgeblichen Stichtag für die Grundsteuerbewertung. Anders als bei der pauschalen Schätzung des Finanzamts berücksichtige ich bei der Wertermittlung alle individuellen wertrelevanten Merkmale Ihrer Immobilie, wie den baulichen Zustand, die Ausstattung, besondere Grundstücksmerkmale, Belastungen oder wertmindernde Faktoren. Je nach Immobilientyp wende ich dabei das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren an, um den Wert Ihrer Immobilie verlässlich zu ermitteln.

Für wen lohnt sich ein Grundsteuer-Gutachten?

Ein Grundsteuer-Gutachten ist besonders sinnvoll, wenn Sie:

  • Vermuten, dass Ihr Grundsteuerwert deutlich zu hoch angesetzt ist – die Finanzverwaltung akzeptiert einen niedrigeren Wert nur, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert um mindestens 40 % übersteigt.
  • Eine Immobilie mit besonderen wertmindernden Faktoren besitzen – etwa bei erheblichem Sanierungsstau, ungünstiger Lage, Altlasten, Baulasten, Wegerechten oder anderen Belastungen.
  • Ein Grundstück mit eingeschränkter Nutzbarkeit haben – beispielsweise durch Überschwemmungsgebiete, Denkmalschutz, Lärmbelastung oder Bauverbote.
  • Die Bodenrichtwerte Ihre individuelle Grundstückssituation nicht widerspiegeln – etwa bei Grundstücken in Randlagen einer Bodenrichtwertzone oder mit atypischem Zuschnitt.

Bitte beachten Sie: Eine Immobilienbewertung in Münster für Grundsteuerzwecke lohnt sich wirtschaftlich nur, wenn eine erhebliche Abweichung zwischen dem festgestellten Grundsteuerwert und dem tatsächlichen Wert einer Immobilie vorliegt. In einem kostenfreien Erstgespräch prüfe ich gerne vorab, ob in Ihrem Fall ein Gutachten sinnvoll ist.

Welche Vorteile bietet Ihnen ein Grundsteuer-Gutachten?

Während das Finanzamt den Grundsteuerwert nach pauschalen Verfahren ermittelt – basierend auf Bodenrichtwerten, statistischen Mieten und typisierten Gebäudewerten – berücksichtige ich in meinen Immobilienbewertungen sämtliche individuellen Besonderheiten Ihrer Immobilie. Als zertifizierter Immobiliengutachter kann ich unabhängig und fair den Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln. Zu den wesentlichen Vorteilen zählen:

  • Dauerhafte Steuerersparnis: Ein erfolgreicher Nachweis senkt Ihre Grundsteuer nicht nur einmalig, sondern für die gesamte Dauer bis zur nächsten Hauptfeststellung – also potenziell für viele Jahre.
  • Zertifizierte Bewertung: Als nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Gutachter erfülle ich die Anforderungen der Finanzverwaltung für die Anerkennung des Gutachtens. Ich kenne die Gesetzeslage in Münster und kann eine Immobilienbewertung erstellen, die den Anforderungen gemäß § 194 BauGB entspricht.
  • Rechtssichere Dokumentation: Mein Gutachten enthält alle erforderlichen Angaben und Nachweise, die das Finanzamt für die Prüfung benötigt – methodisch einwandfrei und vollständig nachvollziehbar. So können Sie bei Bedarf auch vorhandene Gutachten bei gerichtlichen Auseinandersetzungen durch ein Gutachten von einem weiteren Sachverständigen ergänzen lassen.
  • Individuelle Prüfung: Vor der Ermittlung prüfe ich gemeinsam mit Ihnen, ob die 40%-Schwelle in Ihrem Fall voraussichtlich erreicht wird – so vermeiden Sie unnötige Kosten.
Grundsteuer-Gutachten Münster
zertifizierter immobiliengutachter

Wie läuft die Erstellung eines Grundsteuer-Gutachtens ab?

Bei Interesse an einem Grundsteuer-Gutachten für Ihre Immobilie in Münster nehme ich zunächst in einem unverbindlichen Erstgespräch Kontakt mit Ihnen auf. Der Ablauf gestaltet sich folgendermaßen:

  • Telefonisches Erstgespräch & Vorprüfung Sie rufen mich  an oder füllen mein Kontaktformular aus. In einem kostenfreien Erstgespräch erfasse ich Ihre Situation und prüfe anhand Ihres Grundsteuerwertbescheids, ob es sinnvoll ist, eine Immobilienbewertung zu verfassen.
  • Angebot & Beauftragung Auf Basis Ihrer Angaben und der ersten Einschätzung erhalten Sie ein transparentes Festpreisangebot – inklusive Anfahrt nach Münster und Umgebung.
  • Vor-Ort-Besichtigung und Dokumentensichtung Ich führe eine Vor-Ort-Besichtigung durch, um alle wertrelevanten Merkmale Ihrer Immobilie zu erfassen – von der Bausubstanz bis zur Ausstattung. Parallel sichte ich die erforderlichen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte, Baubeschreibung und Nachweise über wertmindernde Faktoren.
  • Erstellung des Gutachtens Sobald alle notwendigen Informationen vorliegen, erstelle ich das Gutachten mit Wertermittlungsstichtag 1. Januar 2022 – in der Regel innerhalb von 3 bis 6 Wochen. Das fertige Gutachten können Sie direkt beim Finanzamt einreichen.

Ihr Weg zum Grundsteuer-Gutachten

Haben Sie Ihren Grundsteuerwertbescheid erhalten und vermuten eine erhebliche Überbewertung Ihrer Immobilie in Münster? Sind Sie unsicher, ob die 40%-Schwelle in Ihrem Fall erreicht wird? Dann zögern Sie nicht, mich zu kontaktieren! Als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung Moritz Nitsch (B.Sc.) – akkreditiert nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch Sprengnetter – stehe ich Ihnen gerne kompetent zur Seite. Meine Immobilienbewertung bietet Ihnen eine verlässliche Grundlage für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt.

Rufen Sie mich an oder senden Sie eine E-Mail. Ich freue mich darauf, Gutachten zu erstellen und zu prüfen, ob ein Grundsteuer-Gutachten in Ihrem Fall sinnvoll ist.

Häufig gestellte Fragen

  • Ein Grundsteuer-Gutachten lohnt sich, wenn der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie erheblich übersteigt. Nach den aktuellen Vorgaben muss diese Abweichung mindestens 40 % betragen, damit das Finanzamt einen niedrigeren Wert anerkennt. Typische Fälle sind Immobilien mit erheblichem Sanierungsstau, besonderen Belastungen im Grundbuch (z. B. Wegerechte, Leitungsrechte), ungünstiger Lage innerhalb einer Bodenrichtwertzone, eingeschränkter Nutzbarkeit durch Denkmalschutz oder Überschwemmungsgebiete sowie Grundstücke mit atypischem Zuschnitt. In einem kostenfreien Erstgespräch prüfe ich gerne vorab, ob in Ihrem Fall ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist.
  • Die Kosten für ein Grundsteuer-Gutachten hängen von der Art und Komplexität Ihrer Immobilie ab. Sie erhalten von mir ein transparentes Festpreisangebot – inklusive Anfahrt nach Münster und Umgebung – sodass Sie vorab genau wissen, welche Kosten auf Sie zukommen. Wichtig bei der Kosten-Nutzen-Abwägung: Ein erfolgreiches Gutachten senkt Ihre Grundsteuer dauerhaft bis zur nächsten Hauptfeststellung, also potenziell für viele Jahre. Die einmaligen Gutachtenkosten können sich daher bereits nach kurzer Zeit amortisieren. Gerne bespreche ich mit Ihnen im Erstgespräch, ob sich eine Immobilienbewertung in Münster in Ihrem konkreten Fall rechnet.
  • Nach den BFH-Beschlüssen vom Mai 2024 und den darauf folgenden Ländererlassen muss der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert (gemeinen Wert) um mindestens 40 % übersteigen. Erst dann liegt ein sogenannter Verstoß gegen das Übermaßverbot vor und das Finanzamt ist verpflichtet, den niedrigeren nachgewiesenen Wert anzusetzen. Konkret bedeutet das: Wenn der Grundsteuerwert multipliziert mit 0,714 größer ist als der tatsächliche Verkehrswert, kommt eine Korrektur in Betracht. Beispiel: Bei einem Grundsteuerwert von 500.000 € müsste der tatsächliche Verkehrswert unter 357.000 € liegen.
  • Ja, unter bestimmten Voraussetzungen ist dies möglich. Auch wenn Ihr Grundsteuerwertbescheid bereits bestandskräftig ist, können Sie beim Finanzamt einen Antrag auf fehlerbeseitigende Wertfortschreibung stellen. Dabei wird der Grundsteuerwert neu festgestellt, wenn sich die Verhältnisse geändert haben oder eine erhebliche Abweichung nachgewiesen werden kann. Zudem besteht die Möglichkeit, den Nachweis eines niedrigeren Werts im Rahmen einer Nachfeststellung oder bei zukünftigen Fortschreibungen einzubringen. Ich empfehle Ihnen, mich zeitnah zu kontaktieren, damit wir gemeinsam prüfen können, welche Optionen in Ihrem Fall bestehen.

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Immobiliengutachter Moritz Nitsch

Moritz Nitsch

Studierter Wirtschaftsingenieur (B.Sc.) & Zertifizierter Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Immobilien, ZIS Sprengnetter Zert (S)

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