Was ist eine Kaufpreisaufteilung und warum ist sie wichtig?

Bei einer Kaufpreisaufteilung wird der Gesamtkaufpreis einer Immobilie in zwei Komponenten zerlegt: den Wert des Grundstücks und den Wert des Gebäudes. Diese Aufteilung ist steuerlich bedeutsam, da nur der Gebäudeanteil über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden darf. Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr können Sie jährlich steuerlich geltend machen.

Gutachten zur Kaufpreisaufteilung: Abschreibungen bei Mietimmobilien maximieren - Steuern sparen

Q: Warum sollte ich ein individuelles Gutachten beauftragen statt die Arbeitshilfe des Finanzamts zu nutzen?

Die pauschalen Berechnungsmethoden des Finanzamts berücksichtigen häufig nicht die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort. Gerade in Münster, wo die Bodenrichtwerte je nach Stadtteil stark variieren, führt das oft zu einem ungünstig niedrigen Gebäudeanteil. Ein individuelles Gutachten kann den abschreibungsfähigen Anteil nachvollziehbar maximieren.

Q: Welche Faktoren fließen in die Bewertung ein?

In die Wertermittlung fließen unter anderem ein: die konkrete Mikrolage innerhalb Münsters, aktuelle Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses, Baujahr, Ausstattungsstandard, Modernisierungsgrad und der allgemeine Erhaltungszustand der Immobilie.

Q: Wann ist der beste Zeitpunkt für ein Gutachten?

Idealerweise beauftragen Sie das Gutachten kurz nach dem Immobilienkauf. Aber auch bei zurückliegenden Käufen ist eine nachträgliche Korrektur der Kaufpreisaufteilung problemlos möglich.

Nach dem Erwerb einer vermieteten Immobilie in Münster stellt sich eine entscheidende Frage: Wie viel des Kaufpreises entfällt auf das Gebäude – und wie viel auf den Grund und Boden? Diese Aufteilung bestimmt maßgeblich, wie hoch Ihre jährliche Abschreibung ausfällt. Als zertifizierter Immobiliensachverständigerin Münster (ZIS Sprengnetter Zert (S)) mit über 5 Jahren Berufserfahrung erstelle ich für Sie ein fundiertes Gutachten, das den Gebäudewertanteil nachvollziehbar maximiert – und Ihnen damit Jahr für Jahr bares Geld spart.

Mein Versprechen: Sie erhalten eine rechtssichere Grundlage für Ihre Steuererklärung, die das Finanzamt akzeptieren muss.

Darum lohnt sich eine professionelle Kaufpreisaufteilung

Der Kaufpreis Ihrer Immobilie setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Wert des Grundstücks und dem Wert des darauf stehenden Gebäudes. Steuerlich relevant ist dabei nur der Gebäudeanteil, denn ausschließlich dieser darf über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Der Bodenanteil hingegen bleibt von der AfA ausgeschlossen.

Ohne ein individuelles Gutachten greift das Finanzamt auf pauschale Berechnungsmethoden zurück – etwa die bekannte Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Das Problem: Diese Standardverfahren ignorieren häufig die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort. Gerade in der Stadt Münster, wo die Bodenrichtwerte je nach Stadtteil stark variieren, führt das oft zu einer ungünstigen Verteilung zulasten des Gebäudeanteils.

Das Resultat? Sie verschenken Jahr für Jahr Abschreibungspotenzial – und zahlen mehr Steuern als nötig. Ein sachverständig erstelltes Gutachten schafft hier Abhilfe und sichert Ihnen die Abschreibungsbasis, die Ihnen zusteht.

So erstelle ich Ihr Gutachten zur Kaufpreisaufteilung

Für Ihre Immobilie in Münster nehme ich eine detaillierte Wertermittlung vor, die Bodenwert und Gebäudewert separat ausweist. Dabei stütze ich mich auf die anerkannten Verfahren der Immobilienbewertung und beziehe sämtliche relevanten Faktoren ein: die konkrete Mikrolage innerhalb Münsters, die aktuellen Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses, Baujahr, Ausstattungsstandard, Modernisierungsgrad und den allgemeinen Erhaltungszustand.

Das Ergebnis ist ein schlüssig begründetes Gutachten, das sich deutlich von automatisierten Berechnungen abhebt. Während Software-Tools lediglich Durchschnittswerte ausspucken, liefere ich Ihnen eine individuelle Analyse mit nachvollziehbarer Herleitung. Meine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine DAkkS-akkreditierte Stelle garantiert, dass meine Gutachten den höchsten Qualitätsstandards entsprechen und von Finanzbehörden akzeptiert werden.

Am besten beauftragen Sie das Gutachten kurz nach dem Immobilienkauf. Aber auch bei zurückliegenden Käufen ist eine nachträgliche Korrektur der Kaufpreisaufteilung problemlos möglich.

Was Sie von meinem Gutachten erwarten können:

Optimierter Gebäudeanteil: Eine sorgfältige Einzelbewertung führt regelmäßig zu einem höheren abschreibungsfähigen Anteil als pauschale Rechenmethoden.
Belastbare Dokumentation: Jeder Wertansatz wird transparent begründet – das macht Ihr Gutachten gegenüber dem Finanzamt unangreifbar.
Langfristige Steuervorteile: Ein höherer Gebäudewert bedeutet mehr AfA pro Jahr und damit eine spürbare Entlastung über die gesamte Abschreibungsdauer.

Ihre Abschreibung gezielt erhöhen

Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr können Sie jährlich steuerlich geltend machen. Bei Wohngebäuden liegt die lineare AfA standardmäßig bei 2% des Gebäudewertes pro Jahr. Jeder Euro, den Sie durch eine clevere Kaufpreisaufteilung zusätzlich dem Gebäude zuordnen können, mindert direkt Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das senkt Ihre Steuerlast und steigert die Nettorendite Ihres Investments in Münster.

Noch mehr Potenzial: Kombination mit einem Restnutzungsdauergutachten

Wer die Abschreibung weiter optimieren möchte, sollte über ein ergänzendes Restnutzungsdauergutachten nachdenken. Dieses Gutachten ermittelt, wie viele Jahre Ihr Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Liegt diese Restnutzungsdauer unter dem gesetzlichen AfA-Zeitraum von 50 Jahren, dürfen Sie die Abschreibung entsprechend verkürzen – und profitieren von deutlich höheren jährlichen Abschreibungsbeträgen.

Besonders bei älteren Immobilien entfaltet diese Kombination ihre volle Wirkung. Durch meinen modularen Gutachtenaufbau lässt sich eine bestehende Kaufpreisaufteilung später problemlos um die Restnutzungsdauer ergänzen – effizient und kostensparend.

Konkretes Beispiel: So viel könnten Sie sparen

Stellen Sie sich vor, Sie erwerben eine Mietimmobilie für 500.000€. Das Finanzamt würde ohne Gutachten vermutlich einen Gebäudeanteil von rund 60% ansetzen – also 300.000€. Bei 2% AfA ergibt das eine jährliche Abschreibung von 6.000€.

Mit einem professionellen Gutachten lässt sich der Gebäudeanteil häufig auf 80% oder mehr anheben – in unserem Beispiel wären das 400.000€. Ihre jährliche Abschreibung steigt dadurch auf 8.000€, also um 2.000€ pro Jahr.

Was bedeutet das konkret? Bei einem persönlichen Steuersatz von 42% sparen Sie jährlich etwa 840€ an Einkommensteuer. Auf einen Zeitraum von 10 Jahren gerechnet, summiert sich dieser Vorteil auf stolze 8.400€. In Kombination mit einem Restnutzungsdauergutachten kann die Ersparnis sogar noch deutlich höher ausfallen.

Ihr Gutachten zur Kaufpreisaufteilung in Münster anfordern

Nutzen Sie das volle steuerliche Potenzial Ihrer Immobilie in Münster. In einem kostenfreien Erstgespräch klären wir gemeinsam, ob und in welchem Umfang sich ein Gutachten für Sie rechnet – denn ich empfehle Ihnen nur dann ein Gutachten, wenn es sich für Sie auch wirklich lohnt.

Sie erhalten von mir ein transparentes Festpreisangebot ohne versteckte Kosten. Nach der Besichtigung und Vorliegen aller Unterlagen ist Ihr Gutachten innerhalb von 3-6 Wochen fertig – Termine sind auch samstags möglich.

Melden Sie sich gerne bei mir – per Telefon oder E-Mail. Termine sind auch am Wochenende möglich.

Ich freue mich auf Ihre Anfrage!